Impôts 2021 : quand choisir le régime du micro foncier pour une location nue ?

Les loyers perçus au titre d’une location meublée ou d’une location nue ne répondent pas aux mêmes règles d’imposition. Si vous percevez des revenus d’une bien loué nu, ils seront à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Selon les montants concernés, vous pouvez relever du régime fiscal dit micro-foncier qui simplifie les modalités d’imposition aux moyens d’un abattement forfaitaire. Si dans certains cas les revenus sont obligatoirement imposables selon le régime du réel avec déduction des charges, vous pouvez toujours opter pour ce régime sous certaines conditions. Micro-foncier ou réel, de quel régime relevez-vous ? Quand bénéficie-t-on du micro-foncier ? Comment déclarer au micro-foncier ? Et comment opter pour le régime réel s'il se révèle plus avantageux ?

Qui est concerné par le micro foncier en 2021 ?

Que peut-on déclarer en micro-foncier ? Dès lors que le montant de vos revenus fonciers provient de la location non meublée de propriétés urbaines ou rurales -dites ordinaires- et que le montant total de ces revenus bruts annuels n’excède pas 15 000 €, vous entrez de plein droit dans le champ d’application du régime micro foncier.

Vérifiez toutefois la nature de vos revenus car s’ils relèvent de certains régimes fiscaux particuliers, ils n’ouvrent pas droit à ce régime simplificateur, notamment pour les dispositifs Borloo, Malraux ancien, Périssol…Si vous ne remplissez pas ces conditions le revenu foncier imposable doit être calculé au régime réel.

A noter également que si vous détenez des parts de SCPI (en dehors des SCPI excluant d’office le micro foncier), l’application du micro foncier nécessite d’être également propriétaire en direct d'au moins un bien loué non meublé.

Mais même lorsque les conditions d'application de ce régime forfaitaire sont remplies, il est toujours possible d'opter pour le régime réel d'imposition.

Quel régime fiscal pour le micro foncier ?

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ? Ce régime est qualifié de régime forfaitaire. En effet, il simplifie les modalités de déclaration en fixant forfaitairement le montant des charges déductibles. Le contribuable n’a qu’à reporter directement sur la déclaration n°2042 le montant des loyers perçus l'année d'imposition. Comment calculer le micro-foncier ? L’administration fiscale calcule un abattement forfaitaire de 30 % réputé couvrir l'ensemble des frais et charges relatives au logement. Le montant obtenu c’est-à-dire le revenu foncier net est ajouté aux autres revenus catégoriels pour le calcul de l'imposition.

Prenons un exemple de déclaration au micro-foncier : vos revenus fonciers (deux studio loués en nu) se sont élevés en 2020 à 12 000 €. Ce montant inférieur au seuil de 15 000 euros vous fait relever de plein droit du régime du micro-foncier. Après l’abattement appliqué par l’administration fiscale, vous serez imposable sur 70 % du montant soit : 12 000 x 70 % = 8 400 euros. Ce montant s’ajoutera à vos autres revenus de l'année 2020 pour être soumis au barème progressif de l’impôt.

Le taux global des prélèvements sociaux est de 17,2 %. Il s’applique au revenu net c'est-à-dire aux recettes nettes de l''abattement du micro-foncier.

Les limites du régime micro foncier

Il est facile d’en déduire que cet abattement est intéressant quand les charges déductibles sont inférieures à ce taux de 30 % des loyers perçus. Cela sera plus particulièrement le cas lorsque le propriétaire bailleur n’a plus d'intérêts d'emprunt ou que les charges de son logement sont très réduites en raison de l’absence de travaux (privatifs ou de copropriété). Si cela n’est pas votre cas, il convient de vérifier s’il est plus avantageux d’opter pour le régime réel.

Quand peut-on opter pour le régime réel en 2021 ?

Même lorsque vous relevez du micro foncier, la possibilité d’opter pour le régime réel vous est offerte. Il est donc conseillé de vérifier si le régime réel ne constituerait pas une solution plus intéressante. Attention cette option est irrévocable pour 3 années.

Si l’on est éligible au régime micro-foncier, quand doit-on choisir le régime réel ? C’est votre intérêt si vous prévoyez que les charges déductibles de l'année mais aussi des deux années suivantes sont supérieures à l'abattement de 30 %. Ce choix vous permettra de faire diminuer l’assiette imposable voir dans certains cas de créer un déficit foncier.

Au-delà des 3 années d’engagement, si vos revenus fonciers sont toujours inférieurs à 15 000 €, vous pouvez renoncer à l'option et bénéficier à nouveau du régime forfaitaire.

Quand s’applique le régime réel pour des revenus fonciers ?

En résumé, le régime réel s’applique dans plusieurs situations, de plein droit ou sur option, notamment lorsque :

• le montant des revenus bruts annuels tirés par le contribuable de la location vide excèdent un montant de 15 000 euros,

• le contribuable bénéficie d'un dispositif de défiscalisation l’excluant de fait du micro-foncier,

• le contribuable relève du micro-foncier mais opte pour le régime réel d'imposition.

N’oubliez pas que les deux régimes d’imposition, régime micro-foncier et régime réel, sont exclusifs l’un de l’autre.

Micro foncier 2020: un seuil inchangé par rapport à 2019

En 2020 au titre des revenus 2019, le seuil que les contribuables ne devaient pas dépasser pour bénéficier de ce régime d’imposition était également de 15 000 euros. Il convient de préciser que c’est désormais depuis près de 20 ans qu’il n’a pas été réévalué ! C’est en effet la loi de finances 2002 qui a relevé le plafond à 15 000 euros.

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